Dobra umowa nie musi mieć dwudziestu stron. Musi za to jasno mówić, co ekipa robi, do kiedy, za ile i kiedy dostaje pieniądze. Przy remoncie w bloku warto dopisać też sprawy, które w Kaliszu regulują spółdzielnie i miasto: gruz, klatkę schodową i zgody administracji.
Minimum, które powinno się znaleźć w umowie
- strony umowy i adres lokalu;
- zakres prac w tabeli, najlepiej w tym samym układzie co kosztorys;
- kto kupuje materiały i w jakiej cenie;
- termin rozpoczęcia i zakończenia, a także kary za opóźnienie;
- wynagrodzenie i harmonogram płatności;
- zasady odbiorów częściowych i końcowego.
Kodeks cywilny przypisuje stronom podstawowe obowiązki. Wykonawca ma wykonać roboty zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Inwestor przygotowuje roboty, odbiera je i płaci [S16].
Sprawy specyficzne dla bloku w Kaliszu
| Temat | Zapis w umowie | Dlaczego |
|---|---|---|
| Zgoda spółdzielni | Kto ją uzyskuje i kiedy (przed startem prac) | W KSM L-W zgoda dotyczy m.in. grzejników, instalacji i ścianek [L11] |
| Klatka schodowa | Ekipa sprząta na bieżąco i naprawia uszkodzone ściany | Spółdzielnia obarcza tym prowadzącego remont [L11] |
| Materiały | Nie składujemy na klatce i w piwnicy | Zakaz w zasadach KSM L-W [L11] |
| Gruz | Kto wywozi, czym i na czyj koszt | PSZOK przyjmuje 300 kg rocznie od mieszkańca [L5] |
| Godziny prac | Zgodnie z regulaminem porządku domowego | Wymóg spółdzielni [L11] |
| Szkody u sąsiadów | Odpowiada wykonawca, najlepiej ubezpieczony | Spółdzielnia wskazuje prowadzącego remont [L11] |
Zadatek czy zaliczka
Zadatek ma szczególne skutki. Jeśli wykonawca nie wykona umowy, możesz od niej odstąpić i żądać dwukrotności zadatku. Jeśli to Ty nie wykonasz umowy, wykonawca może zadatek zatrzymać [S15]. Zaliczka podlega zwrotowi, gdy umowa nie dojdzie do skutku. Jeśli w umowie stoi „zadatek”, to obie strony wiążą powyższe zasady.
Harmonogram płatności – przykład dla 48 m²
Przykład dla kosztorysu z naszego cennika: remont mieszkania 48 m², ok. 30 460 zł robocizny brutto [L3].
| Etap | Co odbierasz | Płatność | Kwota |
|---|---|---|---|
| Start | Podpisana umowa, zgoda spółdzielni | 10% | ok. 3 050 zł |
| Instalacje | Elektryka i wod-kan przed zakryciem | 25% | ok. 7 600 zł |
| Ściany i łazienka | Gładzie, płytki, hydroizolacja | 30% | ok. 9 140 zł |
| Podłogi i montaż | Wylewka, panele, biały montaż | 25% | ok. 7 620 zł |
| Odbiór końcowy | Protokół bez usterek | 10% | ok. 3 050 zł |
Zasada jest prosta: płacisz za to, co możesz sprawdzić. Instalacje odbieraj, zanim znikną pod tynkiem i płytkami, i rób zdjęcia przebiegu przewodów.
Umowa podpisana w Twoim mieszkaniu
Jeśli podpisujesz umowę z firmą w swoim mieszkaniu, a nie w jej biurze, masz zwykle 14 dni na odstąpienie bez podania przyczyny. Przy nieumówionej wizycie handlowca w domu termin wynosi 30 dni [S19]. Prawo to wygasa, jeśli wykonawca w pełni wykonał usługę za Twoją wyraźną zgodą, a Ty wiedziałeś o utracie prawa [S20]. Ekipa może więc poprosić o pisemną zgodę na wcześniejszy start.
Dopłata: najpierw urząd, potem ekipa
Jeśli liczysz na dopłatę, np. z MOPS do likwidacji barier [L13] albo z programu „Ciepłe Mieszkanie” [L18], nie podpisuj umowy z wykonawcą i nie zaczynaj prac przed decyzją urzędu. Zapytaj urzędników o terminy i wymagane dokumenty, zanim ustalisz z ekipą datę startu.
Ryczałt, kosztorys, termin zapłaty
W bloku z lat 70. po skuciu płytek często wychodzą stare rury. Przy ryczałcie to ryzyko wykonawcy – nie może podnieść ceny, chyba że sąd uzna rażącą stratę z przyczyn nieprzewidywalnych [L26]. Przy kosztorysie płacisz według zestawienia prac i kosztów [L27]. Jeśli umowa milczy o terminie, wynagrodzenie należy się w chwili oddania dzieła [L28] – dlatego raty z naszego przykładu trzeba wpisać wprost.
Fuszerkę w trakcie zgłaszasz pisemnie z terminem poprawy; po nim możesz odstąpić albo zlecić poprawki innej ekipie na koszt pierwszej [L29]. Łazienka 4 m² za ok. 7 860 zł robocizny dzieli się np. na ok. 2 360 zł po instalacjach, ok. 3 140 zł po płytkach i ok. 2 360 zł po białym montażu. Ekipy z gmin: obszar.
Wady po odbiorze
Do wad robót stosuje się przepisy o rękojmi [S17]. Kodeks daje na zgłoszenie wady 2 lata, a gdy chodzi o nieruchomość – 5 lat od wydania [S18]. Który termin dotyczy konkretnych prac, warto ustalić z prawnikiem. Wykonawca nie odpowiada za wadę, która wynika z materiału dostarczonego przez Ciebie [S17]. Dlatego zapisz w umowie, kto kupuje materiał.
Spór z firmą możesz skonsultować z Miejskim Rzecznikiem Konsumentów przy ul. Kościuszki 1a. Rzecznik doradza tylko mieszkańcom Kalisza [L12]. Pomocy udziela też Delegatura Wojewódzkiego Inspektoratu Inspekcji Handlowej przy ul. Kolegialnej 4 [L12].
Przed podpisaniem umowy przeczytaj nasz poradnik jak wybrać ekipę remontową.
Wykorzystane źródła – sprawdzone 22.10.2026
- [L3] KB.pl – Cennik remontów i wykończeń mieszkań w Kaliszu 2026 (opubl. 29.04.2026)
- [L5] Kalisz.pl – PSZOK: Punkt Selektywnego Zbierania Odpadów Komunalnych
- [L11] Kaliska Spółdzielnia Mieszkaniowa L-W – Zasady dla właściciela/użytkownika lokalu
- [L12] Kalisz.pl – Miejski Rzecznik Konsumentów
- [L13] MOPS Kalisz – Dofinansowanie likwidacji barier architektonicznych
- [L18] Kalisz.pl – Nabór wniosków w programie „Ciepłe Mieszkanie” (11.06.2025)
- [L26] Kodeks cywilny, art. 632: wynagrodzenie ryczałtowe
- [L27] Kodeks cywilny, art. 629 – wynagrodzenie kosztorysowe
- [L28] Kodeks cywilny, art. 642: termin zapłaty
- [L29] Kodeks cywilny, art. 636 – wadliwe wykonywanie dzieła
- [S15] Kodeks cywilny (prostowprawo.pl)
- [S16] prostowprawo.pl: Kodeks cywilny
- [S17] prostowprawo.pl – Kodeks cywilny
- [S18] Kodeks cywilny (prostowprawo.pl)
- [S19] prostowprawo.pl – Ustawa o prawach konsumenta
- [S20] prostowprawo.pl: Ustawa o prawach konsumenta